的一年。在各种新政“激励”之下，虽然下半年市场有所回暖，但整体市场依然没有回归到过往的水平。

  造成这一现象的最终的原因是什么？因为，靠买房子赚钱的时代已逝去了。随着房地产行业逐渐摆脱金融属性，购房者对房地产市场的关注点，逐渐由升值回归居住本身。

  从梧桐树下的长宁徐汇、到上海中心人民广场、外滩、再到地标陆家嘴滨江。上海从不缺顶尖的置业区。但历经繁华之后，有时更渴望有一套有天有地的别墅，远胜过“蜗居”市区的小房子。毕竟人生不只有诗和远方，还有院里的花开花落。

  别墅，是中国人向往的一种居住观。随着经济快速的提升和个人财富积累，反映出了更强烈的诉求。但在“禁墅令”的时代背景下，低容积率别墅土地已有10多年没有推出，独栋、双拼、纯别墅区已然成为收藏品。所以，现在市场主流的“高低配”社区成为了别墅“平替”的无奈之举，别墅的底蕴和产品力寥寥无几。

  我能想到最直接的例子就是上海豫园。这超越百年的历史背景和文化建筑，作为上海五大古典名园之首，有着典型的江南园林风貌 ，更体现了明清两代南方园林“清幽秀丽、精致玲珑”的风格特色。

  除了一座豫园之外，似乎很难再想出第二个如此有特色的中式建筑，即使是代表上海特色的石库门建筑，也在一次次的动拆迁中消失殆尽，而再次重现的“风貌别墅”也难彰显原本的韵味。

  直到“璟雲里”的出现，纯粹的中式风格和苏式园林，让人再度“梦回江南”。而“璟雲里”二期仅0.41的容积率，“出则繁华，入则静谧”的社区环境，更使让项目即使抛开“中式+园林”这个核心关键字，依旧是“限量版”的墅区。

  “璟雲里”二期位于朱家角板块，背靠淀山湖，一路之隔即是东方绿舟。外部生态环境有多优越，自不用再多赘述。更需要我们来关注的是项目的内里，项目与周边低密生态环境的一脉相承，对标古镇中式风格，在文脉传承和风格打造上的天衣无缝。

  0.41容积率，是这块土地的极致天赋！唯一能够呈现出这块土地价值的方式，是拿出最好的作品。

  很多人的第一反应是奢石奢材、名贵树种。但这些假如没有好的设计，就会浮于肉眼所见的朱栏玉砌，旖旎繁复，丧失对文化的传承。毕竟，材质可以复制，但是意境无可替代。

  受困于成本及建造难度，我们大家可以看到现在很多中式项目在细节上都做了妥协，像是屋顶或檐角部分，为了容易标准化都改造成了铝板或是石材。但是在“璟雲里”，这个现象不可能会出现。项目中的古建，均采用传统木结构打造，尽可能减少现代建筑手法的参与，旨在传承中国几千年传统木工文化的精髓。还原最真实、最古朴的“本味”。

  很多人倾心于中式建筑、苏式园林，背后无非是喜欢中式产品给人带来的诗意画境和美感。正因为“璟雲里”在源头处的坚持，一切的投入才有了价值。

  这一群低调的香山匠人对于商业化的产品意兴阑珊，他们更在乎的是手工技艺所带来的真实打磨。也正因如此，他们的技艺才能上升到非物质文化遗产的层面，他们所打造的建筑产品，才能让人忘乎所以。

  而手工打磨的最大不同，在于非标准模式下，我们可以感觉到产品细节带来的颗粒感和温度。

  仅仅一方小小的如意云纹图案，需由两位经验比较丰富的工匠师傅，耗时5天以上方可手工拼砌完成；

  云纹砖雕铺地，都是匠人严控卵石规格，经特级抛光，定制加工后方可使用。因此，在保持地面视觉统一的同时，每一个细微之处又可以感觉到一点不同的层次。

  建筑所用的小青瓦均来自苏州，需经由老师傅看形、辨色、听声三道工序才能用......

  灵动，是我能想到最匹配的词汇。这也是中式产品的特质，在任何角度都经得起省视，都可以感觉到不同的美学特质。

  这也是“璟雲里”请香山帮匠人“出山”的最大原因！只有他们，才能打造出无可挑剔的绝美产品力。

  对于“璟雲里”，建筑本身就是景观，每个角度都是画框，每一帧都是山水画，所谓的“人在园中走，如在画中游”也不外如是！

  回看售楼处的门口，这样的中式门头，并没有很浮华的造型，多了一份舒适和恬静。王公贵胄版的“深宅大院”看到太多，这里的氛围感深得我心。

  大家都知道，现在的中式风格产品都有些溢价空间，因此很多项目都会被上一层“中式的外衣”。但客观评价下“璟雲里”，并没有靠喷洒水雾，音乐烘托等这些人造痕迹“强行中式”。更多的是山水叠石造景和营造水曲通幽的感觉，很纯粹很悠然。

  售楼处门前的黑松很有来头。为了寻找一棵理想的黑松，景观设计师寻遍长三角以及东亚，最终在日本一位收藏家的手中以重金购入，又经空运而来，按照黄山迎客松规格严格打造，彰显仪式感。

  而躺在门头照壁之下的太湖石，据说是寻了5年才得到的天然原石，除了精致还是精致。在这里，不论是一株绿植还是一颗湖石，“璟雲里”看得见或是看不见的匠心不胜枚举。

  从售楼处前往样板房的路上，亭台水榭已实景呈现，水中还养有锦鲤，寓意吉祥。

  经过中心园林之后，就是通往“家”的江南巷道。白色的墙、翠绿的竹，阳光投射下来与竹林形成影影绰绰的光斑投射在墙面，生机盎然。这里说一句，“璟雲里”的中式真的太纯粹了，逛项目就像是在游园林。

  每一户门头都不同，随墙门、垂花门、尖山门和八角门一起相互穿插，衍生出意趣无穷的变化。门上有牌匾，未来能自己取名，独有的“私宅”，这点很有意思。

  门前一对抱鼓石，推开铜环双开门就是家。滴水檐瓦，全依古法，还原每一个繁复的构件。

  市面上的中式产品也不少，但大多只是中式元素的简单植入，没有“入魂”。而在“璟雲里”，是开发商从骨子里对民间传统文化尊重及复刻，形神兼备。这里的任何一个建筑都是整座园林的组成部分，打造的是“园中有房、房中有院”的居住理念。

  院落对于中国人而言，是一种休养生息的精神家园，让奔波不安的灵魂得到诗意的栖居，是中式美学建筑的标志性符号。

  前有郑板桥云：“吾毕生之愿，欲筑一土墙院子，门内多栽竹树花草”；今有老舍曾言：“我理想中的院子必须很大，靠墙有几株小果木树”

  来到“璟雲里”二期的样板间，南向就是一个宽阔明朗的绿地空间。“一进园门、二进坊门、三进宅门”，此刻便是真正“入宅”。在这样一个自由定义的空间里，可以养花种菜，可以围池养鱼，也可以品茶弈棋，也可以是孩子们的“秘密基地”，空间足够大，装得下每一位家人对别墅生活的向往。

  相比常见的三层，二楼更靠近院子，更方便过接“地气”的生活。另外私密性更好，以往的三层很容易瞥见隔壁家院子里的生活，互相都很尴尬。

  一层主要作为会客功能。样板间将一楼书房空间打开，与餐厨空间相连，更显空间感，推门就可独赏自家院中美景。还贴心设计了一个父母房，方便老人起居。

  二层双卧朝南，长进深短面宽，全明设计，主卧起居室→衣帽间→卫浴间层层递进。

  高约5米+的地下室空间，重塑东方奢居高度。这个高度，还可以改造为两层空间，尺度感仍然舒适。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧，闲暇时邀请朋友小酌几杯，增进感情；也可依据需求打造为儿童乐园等区域，成为共同生活的亲属间亲密互动的场所；或者打造成专属的艺术工作室、影音室、书房等，邂逅N+1种生活空间；

  较一期新增的地上楼层露台设计，更延伸了室内的使用空间。室内预留电梯井，后期如果想要加装电梯也没问题，能高效连接地下活动室与上层居住空间，圈出居住者的私属领地。

  可以畅想一下入住后的美好场景：在院落里，伺弄花草；在通透的客厅里，三两密友相约，促膝长谈；在露台上，星空夜话；在宽阔的地下室，挥洒兴趣，体验百味人生！

  背靠淀山湖，坐怀中式庭院，这种令人心驰神往的生活方式。实在是妙哉！妙哉！

  什么才是无法替代？是淀山湖稀缺的自然水系，是香山匠人无法替代的非遗技艺，是“璟雲里”用心打造的产品力。当然，这一切也让“璟雲里”投入了巨大的成本！

  在新房市场下行的当下，大家都追求快周转。我们可见，2024年上半年拍出的地块，现在很多已经过会甚至已经加推多期。我们缺少的是什么？是房企对于产品打造的耐心和决心。

  当面对慢慢的变多同质化的产品，社区类似、装修雷同，甚至户型都是一样的。这样的大环境下，愿意花更多时间和精力打磨的项目，才能真正进入购房者的视线并为之买单！

  在“璟雲里”，你可以享有的超低密度的居住环境、沉浸式的苏式园林、全面的社区配套，居住体验感完胜。

  居于其中的人已然入画登阁，成为诗中人。“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的闲者生活，夫复何求！

  然而，即使抛开中式园林的这个卖点，“璟雲里”依然也是具有收藏价值的：超低容积率的纯墅区，或许也已足够！

  同时具备以下条件，才被认定为普通住宅(2023年 12 月15 日起执行)

  1、5层以上(含5层)的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

  ① 18-70周岁，有完全民事行为能力(个别银行政策不同，根据当时银行政策);

  根据央行规定自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准点形成。

  ③其中在自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套个人住房贷款利率不低于相应期限：LPR+20个基点

  自2021年8月6日起，上海二手房商业贷款执“三价就低政策:购房者申请贷款时，银行会根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中三价取低作为贷款额度确认的依据。

  ④夫妻征信报告数据显示逾期五年内连 6累 12，或者有当前逾期(当前时间点借款人有逾期行为)

  首套房:家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清

  二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清

  注:在婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面积限制。

  公积金贷款额度的影响因素有下列4种情形，按4种情形最低值确定最终贷款金额

  2023年5月1日起执行，为支持二孩以上家庭居民刚需住房贷款需求，公积金中心对于申请首套公积金贷款且家庭子女在 2人(含)以上的(必须存在1人为未成年抚养子女方可受理)，对贷款额度做相应调整，其他贷款认定政策不做调整，具体如下:

  (1)无补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高 100 万，多子女家庭最高 120 万，二套住房最高贷款额度 80 万

  (2)有补充公积金:首套房贷款额度无孩或单子女家庭最高最高 120 万，多子女家庭最高 144 万，二套住房最高贷款额度 100 万

  (1)2 人及以上申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高144万，无孩或单子女家庭最高120万，二套住房最高贷款额度100万

  (2)1人申请公积金贷款:首套房贷款额度多子女家庭最高72万，无孩或单子女家庭最高60万，二套住房最高贷款额度50万

  b、借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数x还款能力比例(40%)x12个月x贷款年限

  (1)购买首套普通佳房面积≤90 ㎡，首付2成，贷款8成;面积90㎡，首付3成，贷款7成购买首套非普通住房:面积≤90㎡，首付2成，贷款8成;面积90 ㎡，首付3成，贷款7成

  自2024年1月3日起实行，首付5成，贷款5成贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定，青浦，松江，奉贤，宝山，金山6个行政区全域的，最低首付比例为40%。

  (1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

  (3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税

  卖方通过继承或赠与获得房屋再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。

  自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征;

  ③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免;

  计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新购入住房应缴纳的契税税率。(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)

  ④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。

  计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率;若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分能够继续使用。

  家庭名下已拥有住房套数:指共同生活的亲属名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数

  ④2021年7月24日(含)起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数，产证上产权人之间的赠与提供对应材料不计入赠与人家庭名下住房套数。

  2、在2011年1月31日前，上海户籍买方家庭小两口各自和父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数上海户籍买方未成年时与父母共有≤2套住房，提供亲属关系证明，可不计入住房套数(同时最多可剔除2套)。

  4、非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。

  夫妻离异的(含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人3年内有多次婚史的叠加计算。

  离异套数认定任何一方自夫妻离异之日起3年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承/动迁所得)累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核查。返回搜狐，查看更加多