针对是否与原物业公司继续签订物业服务合同举行专题述职报告会，根据述职报告内容，由打鼓台社区、小区物业管理委员会全体委员、楼栋长进行评审，并根据评审结果决定是不是续签合同。

  参 会 人：社区书记杨新国、副书记朱良峰、大庸王府社区物业管理委员会全体成员、监督委员、栋长

  会议应到17人，实到12人，缺席5人（其中管委员成员缺席2人，栋长缺席3人，均事先请假）

  杨新国：今天由打鼓台社区主持召开大庸王府小区楼栋长会议，就社区物业公司今年3月31日物业服务合同到期是否继续签订合同问题进行专题讨论。去年，也就是2022年，为规范管理社区物业，在小区业主委员会成立条件不太成熟的情况下，由街道办、社区组织成立了大庸王府小区物业管理委员会，管委会由社区副书记朱良峰担任主任，小区书记郭祖望、业主代表孙成波担任副主任，另由小区党支部会议推举4名业主代表为管委会成员，共由7名成员组成。物业管理委员会代为行使业主委员会的职责，全面负责监督管理小区的物业工作。

  会议上，主持人杨新国解读了小区党支部于2023年3月的25日晚上召开的党支部会议《会议纪要》。

  今天的会议也是专题讨论小区物业公司合同到期后的去留问题，会议分两个议程：一是由物业公司CEO汪姮向全体参会人员作述职报告；二是由管委会成员、栋长对物业公司CEO的述职报告进行评审。现在请物业公司总经理汪姮作述职报告。

  杨新国：物业公司对本小区三年来的工作作了详细汇报，包括对疫情期间的工作做了总结，同时对未来三年的工作做了具体规划与展望。

  述职报告中提到了对四栋外墙砖脱落危险排除与解决方案、对七栋楼顶漏水的自费防漏的施工措施、13户业主内墙渗水的重新修理和粉刷、地下车库通风管理的险情排除与加固维修处理、地下排污管道的清理疏通与管道更换、篮球场围栏的修复与更换、小区主大门进出通道的人脸识别系统的升级改造、干旱期间对小区绿化的浇灌养护、对小区摩托车、电动车乱停乱摆现象的综合整治、春节期间给业主免费提供烧腊肉、蒸猪头等义务服务等等，这些都是物业公司实实在在做过的事情，大多数人应该是有目共睹，也能切身感受得到的事情，有些维修项目是需要动用维修资金的，但物业公司考虑到动用维修资金程序复杂时间长，自掏腰包进行了应急处理，比如电梯更换钢丝绳、更换重要部件动辄就是几大千甚至是上万的，楼顶漏水维修等，这都是需要动用维修资金的，但物业公司自己自费处理了。

  大多数业主可能并不知道，地下车库本来开发商还没有移交给物业公司，但通风管道出现危险的情况对业主的人身与财产安全都构成了严重威胁，在与开发商协商无果的情况下，物业公司为保证业主的安全义无反顾的自掏腰包进行了维修与更换，整个下来又是好几万，物业公司所做的事情并不一定会告知每一位业主，部分业主看到的可能只是表面现象，对物业公司缺乏深入透彻的了解，隔壁小区西溪美景与大庸王府小区前后是同期入住的，但社区掌握的情况是：他们已动用了五次维修资金了，而大庸王府小区到目前为止才动用一次（4号栋外墙砖脱落的安全网支护），应该就是5万左右，其中还包括由物管中心要求的由第三方出具安全检测报告的五千元费用。

  未来三年，物业公司已在述职报告中做了明确表态：从利润中拿出10%-15%用于小区的建设，这是一个非常好的表态，你们可以共同见证和监督。

  朱良峰（社区副书记/管委会主任）：针对物业公司的述职报告，大家有什么意见或建议可以现场提出来，特别是各楼栋长，各栋栋长就等于一个村里的组长，你的意见代表的是你这栋业主的意见，建议要忠恳、意见要真实，能体现大部分业主的真实意愿。

  朱晖（四栋栋长）：每次电梯只要出现一些明显的异常问题，只要给汪总打电话，立即就会派人过来处理，非常不错。

  杨冠英（六栋栋长）：物业公司进来7-8年了，一直做得比较好，也很不容易，如果重新换一家物业公司也不一定可以保证比现在的物业公司做得更好。

  肖林（八栋栋长）：觉得物业公司确确实实付出了不少，也不容易，就是电梯能不能检修一下？发现有部分电梯还没到检修时间就在检修单上打勾了。

  朱国祥（监督委员）：肖林提出的问题我解释一下，这个检查单上打勾是物业保安的工作职责，不是电梯维保公司的工作范围，打勾是代表物业公司工作人员每天对每部电梯进行了一次常规检查，未曾发现问题就打勾了，电梯检修是电梯维保公司定期做的事情，且平时还做不定期的检查，但电梯出问题是难以避免的，检查的时候可能没有问题，检查之后可能又出现问题了，但一旦出现问题，只要一个电话维保公司都会第一时间赶到处理。

  于先文（管委会委员）：住进来比较早，察觉缺陷比较多，首先，监控问题解决没有？消防栓、消防门解决没有？电梯井积水问题解决没有？

  汪姮（物业总经理）：这样一些问题涉及到开发商，因为这个楼盘属于问题楼盘，还没有完成综合验收，开发商至今还没有向物业移交全套资料清单，但我们仍就在尽自己所能在想办法推进解决方案，多方面因素导致，我们会尽快完善小区的各项服务、维护与管理工作，监控问题正在想办法解决，争取在5月分动工。

  黄涛（三栋栋长）：楼顶晒东西经常被盗，楼道有时会踩到狗屎，4栋架空层1-2单元之间有漏水，希望能得到解决。

  汪姮（物业公司总经理）：我只要接到投诉在我的任职期间一定会解决好，关于防火门的问题这的确是开发商的问题，这不是推卸责任，监控、路灯保证在5月分动工维修，只要是物业公司职责范围内的事我一定会整改到位。

  郭祖望（小区书记、管委会副主任）：总的来讲，物业公司做得不算最好，但也算不错，在今后的工作中，尽量做到大事化小，小事化了，逐步加强服务意识，工作再细致一点，工作中存在一些问题也在所难免，但不能有怨气，要心平气的去面对去解决，提个要求：要加强服务意识，保洁、保安、前台一定要做好平时的点点滴滴，工作不能有疏忽和怠慢，做到事无俱细，慢慢把每一件事做好，一起努力把小区建设好。

  孙成波（管委会副主任）：我算是第一批入住的业主，2015年在这里过春节的，所以对物业公司一直以来的工作还是了解的比较透彻的。首先，我们小区是属于问题楼盘，开发商没有与物业完成正式交接，物业公司所承担的部分维修项目其实是不在物业公司的职责范围内的，有的属于开发商的责任，有的则是需要动用维修资金，而物业公司为了能够更好的保证业主的生命与财产安全，都自掏腰包进行了维修整改，这是相当不容易的，而开发商目前是无法对我小区进行再投资或投入的，我们要充分认识和理解，更需要包容。

  做企业和做人一个道理，人无完人，即使是家庭保姆也未必能做到让雇主100%满意。我们要把开发商与物业区分开来，不能混为一谈，不能把所有问题都往物业头上推，换位思考，如果我们当中的任何人摊上这样的一个问题楼盘的物业法人也照样会有让自己头痛的事，这并非是选边站队，也并不是替物业公司讲话，我们要尊重事实，物业公司做成目前这个服务质量和管理上的水准我自己觉得还是可接受的。

  杨新国：现在发评审票，内容很简单，针对物业公司的述职报告进行“合格”与“不合格”的资格评审，评审票可留名也可不留名，由管委会主任朱良峰发评审票。

  朱良峰：共发放评审票共12张，收回评审票12 张，11张“合格”，1张“不合格”，评审结果将作为管委会是否继续与原物业公司签订物业服务合同的依据。并将结果公示7天，7天内无业主提出异议，管委会将与原物业公司继续签订物业服务合同。

  希望：会议上提出的意见与建议希望物业公司在后续服务过程中做好相关工作，所有工作内容都需要向业主公示。

  要求：各栋长代表本栋业主，要向业主解释好相关工作，如果续签合同成功，业主所反应的问题管委会要建立台账，解决程度、处理态度、服务的品质等将作为对物业公司考评的重要依据和指标。同时，各栋长要注重收集业主的意见与建议。

  大庸王府小区建于2012年，于2017年竣工，欣城物业服务有限公司于2015年进驻小区，进行前期物业服务管理。公司紧紧围绕“把不顺眼的事做顺眼，把不好用的做好用，业主才是衣食父母”的宗旨开展工作。现对七年来的工作做如下述职报告：

  初来乍到时，小区还在搞建设，到处一片狼藉；我们经历了“开荒”和“洗脸”行动，小区走入正常后，物业管家每天会定时巡查小区各景观、楼道楼层、扶手、商铺等卫生，发现有卫生死角时立即组织人员清理。例如：针对小区牛皮癣、电梯内的油笔广告，我们花了整整一个月的时间，把电梯内、楼道内的广告清理得干干净净，做到了电梯明亮，楼道墙面无广告。因为有力的监督逐渐形成了惯例，所以目前小区的环境卫生方面得到了大部人业主的肯定。

  为确保小区绿化的正常生长和美观，我们聘请了专业的绿化团队每年对小区进行至少4次的大规模修剪、养护，2022年旱情期间，更是花重金请大型洒水车对本小区进行常态化绿化洒水，保证每天或隔天洒水2-6车，在整个张家界市绿化都缺水干枯的情况下，我们小区的绿化成活率依然能保持在90%以上。这一举动成了大庸王府一道亮丽的风景线，也获得了广大业主的好评。

  疫情三年，在社区、党支部、管委会的大力指导下，我们共同度过了三年艰难的抗疫，物业公司积极联系防疫物资，舍小家为大家地全员挤在办公的地方，有密接者我们上，有红黄码咱们进行登记上报，做好各类台账、敲门行动，定时消杀，配合社区做好核酸检验测试；三年了，终于守得云开见月明；

  4、社区文化活动：物业公司从2021年开始，每年年底都为业主进行免费烧洗腊肉活动，这一活动深得广大业主的好评，除此之外，我们还有免费送春联、爱心义诊、爱眼日等活动，丰富了业主们的生活。

  众所周知，大庸王府小区是众多问题楼盘之首，短短几年的时间，就先后出现了多户楼顶漏水、小青瓦脱落、马头墙炸裂脱落、外墙鼓包脱落、内饰砖松动脱落、地下停车场排烟系统管道腐蚀脱落的现象，因此一位业主小孩、一位物业保洁、一位行人先后不同程度受伤；地下车库的通风管道先后砸中两台业主车辆；这些外在因素对我们物业服务工作增加了很多额外的工作量和工作难度；针对这一难题，物业公司做到了：

  ①．每名员工都随时关注安全风险隐患问题，有即将脱落的内墙或外墙砖块，都会马上上报工作群，立即组织员工做铲除和清扫，确保业主安全出行；

  ②．针对三栋小青瓦坠落砸人事件，物业公司在17楼的高空中，安装了小青瓦防护栏；

  ③．针对楼顶漏水现象，积极联系开发商，在开发商不愿做的情况下，物业又自掏腰包担起重任，从外面聘请防水工人进行防水补漏；目前已对7栋的楼顶做了防水补漏，正在积极与业主跟进效果，待完全解决后，我们也会对其他漏水的楼层陆续安排防水补漏；

  ④．低层住户的下水管经常发生堵塞，我们除了定期清理化粪池和对堵塞的业主进行疏通外，还对下水道进行了全面改造，最大限度的解决了2楼堵塞问题，并在2022年对因楼顶漏水和下水管堵塞、飘窗漏水引起的墙面起硝问题，进行了全面统计和维修。

  ⑤．大庸王府地下车库排烟系统从来就没启动过，因车库空气潮湿、年久失修，管道支架因长期锈蚀导致螺杆承受不住其重量，相继出现了多起断裂、脱落的安全事故，但因本楼盘一直属于问题楼盘，按相关规定是不能动用维修资金的，而开发商又迟迟没有把车库移交物业，但考虑到业主的生命财产问题，物业公司也是出钱出力，主动将锈蚀的地下通风管进行了加固和维修，把已经掉落的近2米的排烟管又安了上去；

  ⑥．我们还花了3500元对破烂不堪的凉亭进行了翻新维修，2022年又重新刷漆一次；

  ⑦．8-3单元电梯钢丝绳要换掉，按常规更换电梯钢丝绳应该要启动维修资金，但考虑到大庸王府每个单元只配有一台电梯，而启动维修资金程序复杂且审批时间长，为了不耽误业主正常生活，物业公司也是宁愿自掏腰包，花了8000余元对该单元的电梯钢丝绳进行了更换；

  ⑧．小区摩托车乱摆乱放，电动车飞线充电，给业主带来了很大的安全风险隐患；因此我们安装了电动车充电棚，增加了13台充电桩，并加大力度整治了摩托车乱停乱放问题；现在小区内摩托车井井有条；

  ⑨．为了美化小区环境和方便业主，物业公司在原本光秃秃的进出门通道上安装了气派的门头和人脸识别系统，省去了业主进出掏钥匙的烦恼，建立了垃圾分类站、微型消防站、和物业宣传通知栏，并在中心广场安装了4把1.8米的休闲椅供业主休息；

  ⑩．篮球场：先前用1.80米的绿色围网围住，后经日晒雨淋导致网破，我们物业的法人汪总又组织员工做编制补漏，对锈蚀的篮球场进行了整体刷漆翻新；

  2、积极联系有关部门，对小青瓦、外墙、内墙掉砖情况做维修维护，最大限度的保证每一位业主的生命财产安全；

  3、聘请专业的绿化团队，对小区绿化进行更专业的修剪，对的草皮、枯死的树枝进行补种和修剪；

  9、加强与业主的沟通和交流，适时组织业主开展喜闻乐见的活动，进一步增加交流与沟通，提升业主的满意度；

  10、根据社区和党支部、管委会的指导思想和总体目标，努力完善制度，增强管理，确保完成领导交付的各项工作任务，一定把大庸王府小区打造成张家界的标杆小区。

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